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新一轮城市抢人大战,谁是赢家?“环杭”还有没有意义?

2019-04-12 09:14:20|来源:新浪乐居来源:乐居号

4月8日,发改委在其官网公布了《2019年新型城镇化建设重点任务》,指出从加快农业转移人口市民化、优化城镇化布?#20013;?#24577;等6个大方面共22个小点促进新型城镇化进程。进一步加大户籍制度改革,并放宽城?#26032;?#25143;政策。

城区常驻人口低于300万的全面取消落户限制;

城区常驻人口300到500万的全面放开落户条件,并全面取消重点群体落户限制;

超大特大城市完善调整积分落户,大幅增加落户规模。

这意味着,将有更多的人口涌入城市,对楼市的中长期发展提供稳定的支持。

1

part 1

户籍全面放开!有些城市却?#38480;?#20102;

“利好政策”并非阳光普照!大城市继续扩张,小城市还是面对现实吧!

早在政策春风吹响前,全国各大城市抢人大战已经屡上微博?#20154;眩?#21508;种开放落户优惠政策花样百出:

杭州宣布,全日制大学专科及以上人才,在杭州工作并缴纳社保的,可直接落户;

海口放宽落户年龄,将学历范围扩大至应届高校和职校或海外留学归国毕业生;

河北省省会石家庄上个月宣布对外来人口实?#23567;?#38646;门槛”政策;

西安市政府宣布,任何拥有大学本科学历的中国公民都可以在该?#26032;?#25143;,这一规定也适用于?#24418;?#27605;业的大学生……

除了?#26412;?#19978;海还在疏解中心城区非核心功能,一线城市深圳、广州也不甘落后。

广州,40岁以下具有国内普通高校全日制大学本科学历并有学士学位就可以人才入户;深圳更是以高校应届毕业生落户“秒批”成为全国大学生毕业流向的热土。2018年广州、深圳的人口?#30452;?#27604;上年净增40.60万人和49.83万人,稳居全国各城市中位居前两名。

人类发展的历史表明,城镇化的发展结局注定是以城市群、都市圈为主,中小城市为辅。想要每一个城市都发展起来几乎不可能。

在人口生育率持续走低的现实?#26657;?#22478;市间的“抢人大战”已经成为“零和博弈?#20445;?#19968;方的增长必然意味着另一方的损失。

根据上海财经大学张学良教授的研究,我国五普、六普两次人口普查(即从2000年-2010年)数据显示,中国337个地级/副省级行政区?#26657;?#26377;90个城市发生了人口流失,占比高达26.71%。

需要正视的是,在中国快速城镇化过程?#26657;?#24066;辖区人口的减少不利于楼市发展还是轻的,其生产效?#30465;?#36130;政收支、产业结构、教育水平和老龄化程度等指标都会发生变化,更大程度上预示城市经济和消费活力的下降,未来将面临更大的经济社会风险。

“美国底特律一双鞋可换两套房”的新闻或许离我们并不远。

part 2

未来楼市怎么走?大局?#35759;?/span>

未来的人才(人口)大战,明显会倾向于经济实力强、产业规模聚集的优质城市。其实翻译一下就是,未来楼市基本上大局?#35759;ǎ?#19968;二线城市还将是大多数人的首选,而三四线城市的优势明显不足。

?#27604;唬?#19968;线城?#26032;?#24066;限制多、门槛高,这里我们重点说说二线。

一个数据可以佐证强二线城市的楼市活跃程?#21462;?/span>

易居房地产研究院最新报告显示,3月份二线城市土地成交均价环比上涨8.4%;而三线城市成交均价环比近上涨0.8%,同比下降57.6%。

特别是3月以来,强二线城市成房企争夺热点:

3月7日,武?#26680;?#21033;出让4宗地块,出让金额达43亿元;

3月21日,合肥成功出让6宗涉宅地块,吸引了近50家房企?#21495;模?#20849;揽金124.47亿元;

3月29日,杭州余杭区和萧山区出让5宗住宅用地,单日揽金73亿元;

同样在3月29日,南京7幅地块顺利出让,总金额达120.79亿元;

4月2日,杭州主城区出让4宗地块,其中2宗住宅用地被阳光城、金地?#30452;?#20197;总价15.7亿元、17.6亿元竞得;

4月3日,?#23596;?#38598;中出让5宗地块,吸引了近60家房企参与?#21495;模?#20854;中?#29976;?#20851;注的4宗涉宅地块总出让面积22.3万平方米,起拍总价40.6亿元,最终成交总价达53.1亿元……

中海、世茂、金茂、雅居乐等多家上市房企在年报会上均表示将坚持聚焦一二线策略,并对这些市场表达看好。

part 3

往哪买?明确需求减少风险

分析了这么多,已经大体明了了在一二线城市与三四线城?#26032;?#25151;的策略。

如果要在一二线城?#26032;?#25151;,?#28909;?#26477;州,趁着房价不涨,2019年绝对是一个买房的窗口期。

如果要在三四线,或者一二线周边城市,?#28909;?#29615;杭、环沪买房,考虑自住的话,完全可以等?#21462;?#22240;为在房价不涨的前提下,内生需求难有增长,又不敌大城市抢人战略,小城市房价回落?#30446;?#33021;?#38498;?#22823;。

而对于?#20999;?#24819;在环杭、环沪投资的购房者来说,应该早做打算,?#25597;?#20415;捷的轨道交通网络以及差异化的卖点,?#28909;?#20859;老、亲子、文旅等等,还有入场的需求。如果以上特点都没有,那就颇不明智了。

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