??这几天,随着因“2万元喜提一套房”一夜成名的鹤岗,东北区域的城市房价亦备受关注。在国家统计局16日发布的3月数据中,丹东、锦州分别以新建住房价格环比涨幅1.9%和1.5%领涨70个大中城市。这三个城市的经济情况有着惊人相似——缺乏产业活力、人口外流明显。

??有意思的是,在此之前,这些城市因为“存在?#23567;?#36807;低,甚至都未能进入主流研究机构的“法眼”。

??“2012年在上海买了房子之后,就把东北(丹东)的房子陆续卖了,到现在也没涨多少,倒是这套学区房,买下不久又涨了100万。”严女士告诉每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者。

??决定来上海发展的前一年,严女士夫妇就在上海买了一套房,当时上海的房价已经露出飞涨的苗头。有了孩子之后,决定扎根上海的严女士陆续卖掉了家乡的房,东拼西凑地又买了一套学区房。

??“我这笔账怎么看都划算。”她不止一次说道,老家那两套房的涨幅和一线城市比起来简直不堪一提。

??中原地产首席分析师张大伟分析称,地区经济涨幅放?#28023;?#24433;响了购房者的购买决策,叠加东北经济向几个核心城市转移的趋势明显,共同导致东北三四线城市房价普遍非常低,而?#19994;?#22320;没有购买力。

??东北三四线楼市众生相:暴涨的丹东只是个例

??记者梳理国家统计局近年数据后发现,尽管丹东市?#22791;?个月再次领跑70城房价涨幅,但4年来其新房价格仅上涨了22.6%。

??丹东地处辽宁东?#21916;浚?#36825;个低调的边境小城在2018年4月前后迎来了一轮房地产市场的“强题材行情?#20445;?#24444;时手握重金的投资?#22836;追子?#20837;丹东,开始了他们的“抢房”计划,丹东楼市一夜逢春。据媒体报道,在丹东楼市最火热时期,甚至出?#33267;恕?#21806;楼处每天一调价,价格以每日每平方?#35013;?#20803;速度上涨”的情形。

??记者查阅国家统计局数据后获知,当月丹东房价涨幅便居于70城之首,次月更是以5.3%的环比涨幅再度聚焦各方目光。

??不过,炒房大军刚刚出手,丹东便迅速出台了限售、提高首付比例等调控政策。但从数据来看,房价易涨难跌,2018年6月,丹东的房价涨幅依然位居前列,同比涨幅高达15%,遥遥领?#21462;?/p>

??而经济基础略好于丹东的锦州,更是个房价洼地。

??与2015年相比,目前锦州市一手房价格仅上涨13.1%,若以当年单价2800元测算,4年时间房价只涨了366.8元/平方?#20303;?/p>

??记者查阅安居客、房天下等平台发现,丹东市区一手房单价在5500~13000元/平方米不等,锦州市均价则在2900~5800元/平方米区间,二手房价格则更低。丹东的涨幅仅9.7%,居于倒数第四,锦州则稳居倒数第一——0.9%。

??除了这几个城市,包括营口、黑河,以及鹤岗在内,房价都?#23545;?#20302;于市场想像。

??张大伟分析认为,鹤岗等城市虽然是地级市,但?#20945;?#20154;口数量划分,与东部县级相当。不仅如此,东北的三四线城市人口外流速度非常快,而且很多重工业城市、能源城市转型下,年轻的购房人?#26477;?#23569;,?#21152;?#21709;了房价。

??销售萎靡带来连锁?#20174;Γ和?#22320;卖不出价

??从城市经济发展层面来看,《2018年丹东市国民经济和社会发展统计公报》显示,全市GDP816.7亿元,总量居全省第11位。

??2018年,丹东市商品房销售面积232.2万平方米,仅增长0.1%;商品房销售额123.3亿元,增长11.4%。

??丹东市城镇居民可支配收入29873元,一方面,收入与易涨难跌的房价形成了强烈的对比;另一方面,城市空心化造成的市场萎缩不容忽视。像严女士这样的家庭不在少数,定居上海不久,把?#25913;?#20063;接来同住,而且“全家都不太可能回去常住了”。

??销售萎靡带来了一系列连锁?#20174;Γ?018年丹东市住宅开发投资55.8亿元,比上年下降18.9%;住宅施工面积增长2.5%、竣工面积下降13.7%。

??而GDP排名靠前一些的锦州却更糟糕:2018年商品房销售面积仅124.3万平方米,同比下降21.3%;商品房销售额60.3亿元,同比下降9.3%。

??中原地产研究中心统计数据显示:东北区域大部分城市住宅土地楼面价低于1000元/平方?#20303;?/p>

??区域内34个城市,2019年来3个半月时间内,?#20449;?#25346;市场卖地只有332亿元。

??可供对比的是,今年前3个月,北京、杭州、天津、上海的单城卖地收入分别是589亿元、471亿元、441亿元、382亿元,其中,杭州的卖地收入,还是同比跌去了49%后的数据。

??不过,沈阳、大连、哈尔滨、长春这4个城市稍好,卖地收入达到了288亿元,另外只有丹东?#32479;?#38451;卖地过亿元。

??易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;指出,类似现象?#33756;?#26126;了一个问题,城市空心化或者说?#36134;?#22411;城市也需要关注此类楼市疲软的现象,城市应?#27809;?#26497;培育新产业,同时加大棚改力度,必要时候也需要研究人口回流、高铁开通等因素,才能够形成更好的购房条件。

??张大伟也认为,从未来发展看,除了在房价明显上涨的情况下,城市圈协同打击投机炒房,也应该具备一定的人口疏导产业转移政策。?#28909;紓?#26410;来环京可以承接北京的部?#20013;?#27714;。这些政策应该逐渐试点落地,在不影响房地产平稳的前提下,健全供应体系,这样不仅仅可以解决大城市病,同时可以提升城市圈的活力与?#27604;佟?/p>